یکی از رایج‌ترین قراردادهایی که در جامعه امروز منعقد می‌شود، عقد اجاره است. در این عقد، مستاجر در برابر مالی که به صاحب ملک می‌پردازد می‌تواند برای مدت معینی از ملک آن استفاده نماید. با وجود توافق هر دو طرف قبل از انعقاد قرارداد اجاره، ممکن است اختلاف‌هایی از جمله "تخلیه پیش از موعد" میان مستاجر و مالک اتفاق بیفتد و مشکلاتی از جمله مسئله جبران خسارت  را برای هر دو طرف به وجود بیاورد. باید توجه کرد که بر اساس قانون مدنی عقد اجاره، عقدی لازم است به این معنا که عملاً هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بعد از تنظیم قرارداد آن را به راحتی  فسخ کنند. مگر اینکه موجبات فسخ یک طرفه و یا رضایت هر دو طرف وجود داشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد یعنی، هر دو یا یکی از طرفین با ارائه دلیل موجه و رعایت قوانین مذکور در قرارداد نسبت به فسخ آن زود تر از مهلت قرارداد، اقدام کند. شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد برای هر یک از طرفین (مستاجر/مالک) متفاوت است و هیچ یک از طرفین نمی توانند بدون ارائه دلائل موجه، نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کنند. مگر اینکه موارد آن در قرارداد ذکر و به امضا هر دو رسیده باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر: -از جمله

۱-ممکن است ملکی که مستاجر اجاره می‌کند، هیچ یک از شرط‌های ذکر شده در قرارداد را نداشته باشد. در این صورت برای مستاجر حق فسخ قرارداد ایجاد می‌شود و می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

۲-زمانی که قسمتی از ملک تخریب شود و تخریب آن به گونه‌ای باشد که علاوه بر عدم امکان استفاده از آن توسط مستاجر، قابلیت تعمیر و تعویض نیز وجود نداشته باشد.

۳-زمانی که هر دو طرف قرارداد در خصوص دلایلی که با آن قرارداد را فسخ کنند به توافق رسیده باشند.

۴-در صورتی که صاحب خانه تعهدی مثل تعمیر بخشی از ملک را داده باشد ولی به آن عمل نکند.

-از جمله شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر/ مالک

۱-زمانی که مستاجر اجاره را پرداخت نکند یا پرداخت اجاره را به مدت یک هفته یا بیشتر از آن، مثلا چند ماه متوالی به تاخیر بیندازد.

۲-در صورتی که مستاجر بدون اینکه به صاحب خانه اطلاع بدهد ملک وی را به شخص دیگری اجاره بدهد و یا اقدام به فروش آن نماید.

۳-در قرارداد اجاره ممکن است مستاجر به انجام وظایفی تعهد بدهد. هنگامی که به تعهد خود عمل نکند امکان فسخ قرارداد برای مالک ایجاد می‌شود.

۴-مستاجر اجازه ورود و خروج به صاحبخانه برای انجام تعمیرات در ملک را ندهد.

۵- ممکن است مستاجر از ملک مورد اجاره برای کاربرد خاصی استفاده کند که از قبل در قرارداد مشخص نشده باشد و یا به فعالیت‌های نادرست و غیرقانونی  به لحاظ عرفی در ملک بپردازد.

جبران خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

با توجه به اینکه فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، ممکن است برای هر یک از طرفین ضرر و زیان به دنبال داشته باشد، جبران آن بیشتر به توافق طرفین بستگی دارد. در خصوص پرداخت کمیسیون نیز (برای هر دو طرف) به طور معمول، بر عهده ی فردی است که تقاضای فسخ قرارداد پیش از موعد را داشته و باید آن را به طور کامل بپردازد.

.

فائزه مجردیان-خبرنگار تحریریه جوان قدس